中航善达:对公司的重组问询函有关财务会计问题的专项说明

作者:admin发布时间: 2019-10-06浏览次数:

  可类重组问询函【2019】第20 号)(以下简称 “问询函”)收悉,致同会计师

  报告书显示,招商物业2018年度的营业收入、净利润同比分别增长21.28%、

  109.85%,净利润增幅明显大于收入增幅,而经营活动产生的现金流量净额同比

  64.04%,应收对象前五名主要为关联方;2018年度应收账款周转率同比下降

  1、招商物业2018年度净利润增幅显著超过收入增幅、业绩快速增长而经营活

  招商物业2018年净利润增幅显著超过收入增幅主要系招商物业2018年主营业

  务的毛利率大幅增加所致。主营业务毛利率从2017年的5.92%增长到2018年7.79%,

  增加1.87%。招商物业毛利率增长主要原因为:2016年起招商物业启动市场化改革,

  根据招商物业的两年一期的审计报告,招商物业2018年营业收入较2017年

  增加5.49亿元(含税收入增加额5.82亿元),金算盘正版原创99944畅谈了对改革开放40周年的感受。销售商品、提供劳务收到的现金较

  2017年增加4.13亿元,较营业收入少1.36亿元,主要为2018年的未回款金额有所

  增加,约1.69亿元(含税收入增加额5.82亿元-销售商品、提供劳务收到的现金增

  加额4.13亿元)。招商物业2018年营业成本较2017年增加4.58亿元,购买商品、

  接受劳务支付的现金以及支付给职工以及为职工支付的现金合计共增加4.57亿元,

  与营业成本增加额基本相当。招商物业2018年其他经营活动现金流净额(收到其

  他与经营活动有关的现金-支付其他与经营活动有关的现金)较2017年增加0.72

  原因为2018年实现的营业收入中当年未回款金额增加较大所致。2018年末应收账

  款余额较2017年末增加13,265.53万元,增长64.04%,主要原因系应收关联方账款增

  长较多。由于招商蛇口内部资金统筹调配的需要及付款流程调整的影响,2018年

  招商物业应收关联方物业服务收入的回款进度受到一定影响。2018年末应收关联

  方余额较2017年末增加9,790万元。截至2019年8月31日,应收关联方款项大部分已

  此,招商物业2018年经营活动产生的现金流量净额有所下降,不存在重大异常情

  包括新入伙阶段预收物业费、预收停车管理费及合同中约定的业主预缴物业费等,

  例在25%左右。招商物业最近两年及一期末应收账款余额分别为2.07亿元、3.40亿

  元和4.17亿元,增幅分别为16%、64%、23%,应收账款周转率分别为13.39次/年、

  11.44次/年、7.68次/年。其中2018年应收账款增幅较大,主要系应收关联方账款增

  长较多,具体原因详见本问题第一部分回复内容。截至2019年8月31日,应收关联

  质保金外,已经全部收回。2019年3月末应收账款周转率有所下降,主要系(1)

  2019年1-3月正值春节期间,除基础物业管理服务之外的其他专业服务呈现季节性

  特征,尤其是为房地产开发商提供的专项服务收入下降,导致1-3月的收入与全年

  相比处于较低的水平。(2)受春节假期影响,部分客户付款审核周期有所延迟,

  报告期内酬金制项目和包干制项目所占比例无重大变化,2017年至2019年1-3

  月酬金制项目收入所占比例分别为29.21%、25.39%、22.77%,包干制项目收入所占

  与同行业可比上市公司相比,报告期内招商物业酬金制收入占比为22%~30%,

  高于中航善达和南都物业。报告期内招商物业包干制业务收入占比为70%~78%,

  中航善达和南都物业包干制占比在90%以上。总体来看,招商物业酬金制收入占

  (1)2019年3月31日应收账款余额截至2019年8月31日回款情况:

  注:上表列示的为2019年3月31日标的公司应收账款余额按账龄划分的金额,以及截至2019年8

  (2)2018年12月31日应收账款余额截至2019年8月31日回款情况:

  (3)2017年12月31日应收账款余额截至2018年8月31日回款情况:

  (4)2017年12月31日应收账款余额截至2019年8月31日回款情况:

  2017年末及2018年末应收账款于期后8个月同比期间内回款比例差异不大,分

  报告期间内应收账款回款率无重大波动。2017年12月31日账面应收账款截至2019

  年8月31日的平均回款率为98.82%,2017年末应收账款已基本收回。

  2018年末、2019年3月31日应收账款余额未全部回款主要原因为(1)2018年末

  (2)关联公司物业服务收入未能全部回款;(3)部分项目小业主催收欠款需要

  浙江润和物业有限公司于2018年12月被纳入招商物业合并范围,截止2018年

  末的历史欠款为374.97万元,根据预期信用损失率计提坏账207.13万元。2019年1-3

  月收回欠款6.37万元,回款率较低,该部分应收款项的预期信用损失率进一步增

  1、招商物业2018年度净利润增幅显著超过收入增幅的原因为招商物业毛利率

  2018年关联公司物业服务收入未能在当期全部回款,原因合理,收入成本确认符

  物业服务收入未能在当期全部回款等,发生原因合理。采取预收方式的物业项目、

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